改革开放以来，中国城市经历飞速发展，在城市布局调整过程中实现了城市产业结构、用地性质、人口结构的变化，特别是城市中心区土地使用功能、土地使用性质和使用强度的改变，使原有的城市基础设施难以负荷，经济与社会矛盾交织重叠。在城市规模扩张有限的背景下，城市发展进入“减量建设”与“产业升级”并存的时代，城市更新正在成为城市发展的新增长点。
从城市更新的具体定义来看，2021年4月国家发改委印发《2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，文件中明确城市更新的主要内容是：“在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等的‘三区一村’改造”。根据定义不难发现城市更新的涵盖范围以及驱动的投资规模远大于过往单一的老旧小区改造。从规划目标来看，《十四五规划》首次在五年规划中为城市更新设立数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”。
在新时代城市建设的背景下，更新理念的变革正在孵化出新的业务模式，大型建筑企业不仅是城市更新的规划设计者，而且要以城市设计为出发点，以绿色可持续、智慧人性化的理念，提供前期策划、规划、建筑设计、景观、市政、水利等专业的综合性城市更新解决方案，参与到城市更新的全过程，推动未来城市的可持续发展。
具体到如何切入相关市场？可从以下三大方面入手：
第一、洞悉市场
老旧小区改造投资规模大，后续动能不足。十四五期间需要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，涉及居民超过4200万户，建筑面积约40亿平方米，估算投资总额达到4 万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约 8000 亿元以上。但根据历年政府工作报告，2019、2020、2021年末老旧小区的改造计划分别为1.9万个、3.9万个和5.6万个，据此计算，2022-2025年仅剩余10.5万个小区待开工，后续开工动能将有所衰减。
片区开发发展潜力足，是城市更新的重点方向。片区开发指在符合国家及地方规划的前提下，对具有一定规模、相对成片的区域进行系统性改造、投资、建设、运营和维护。在城中村改造、旧城改造等涉及城区内容时，属于城市更新范畴。多省市在工作规划中把片区开发作为城市更新的重点方向。如福建省提出“实施城市更新工程，重点推进老旧小区、街区、片区整体改造提升”；安徽省提出“推进城市更新单元(片区)试点建设”；四川省成都市明确2022年“新启动30个片区更新项目”；山东省青岛市在城市更新规划中提出“通过推进低效片区再开发，进一步优化产业布局，完善城市功能”。
智慧城市、生态城市开发热度高，政策牵引强。智慧城市方面：山东省提出“加快城市更新，更加注重提升城镇发展智慧化、绿色化、均衡化、双向化水平，建设1200个智慧社区”。河南省提出“利用数字技术赋能社会治理，建设数字孪生城市、智慧社区。畅通城市交通，提升智能化水平”；生态城市方面：福建省政府工作报告提出“实施生态连绵工程，系统建设沿海、山区生态连绵带”。山东省提出“充分释放城市绿色资源价值建设生态空间山清水秀”。
城市更新改造项目在改造对象、实施方式、政府引导参与度、改造规模潜力、盈利空间等方面有显著差异，对建企来说，应充分剖析自身的资源与能力优势，聚焦1-2个优势赛道和机会赛道，进行有侧重、有次序的发展。
第二、谋划布局
城市更新与传统开发商业逻辑存在本质不同，要求更精细化的经营管理能力。传统的综合开发以及“大拆大建”的城市建设模式，主要靠销售住宅实现盈利，项目管理重时效而精细不足。新阶段下的有机城市更新项目，呈现“场景散、工作碎、周期长、营收少”的特征，对项目全生命周期的经营管理，尤其是进入运营期后的日常人员、成本、费用管理的精细度要求更高。而目前大多数企业还在采用开发的思维和体系进行管理，缺少“精打细算”，就难以实现项目收益。
与此同时，受限于新时期下开发主业控量缩量、人员优化以及专业人才招聘难等多重原因，大多数建企布局城市更新业务的创业团队还是以原有开发业务人才转岗为主。一方面，开发业务人才核心能力围绕在工程、销售和投融资等领域，与城市更新要求的能力匹配度不高。另一方面，开发业务人才习惯“短周期、高回报”的激励模式，对城市更新业务单项目激励周期长、年度激励少往往很难适应，也容易导致人员稳定性面临挑战。
对于建企来说，应结合城市更新业务在本企业战略布局与业务组合中的定位，慎重考虑城市更新业务的组织落位和经营管理体系。既包括业务单元在集团架构中的位置、重要事项的决策机制，也包括业务单元内部更为定制、精细的制度标准。同时，企业应构建管理信息化平台，实现经营可视化与流程线上化，提升管理效率。人才队伍的建设、尤其是业务领航人的引入也至关重要。引入领航人方面，要更多的考虑赛道本身的能力要求，赋予更高的自由度，而不是一味强调企业文化认同或任人唯亲。对于内部转岗的人才，需要重视人才思想与专业能力的综合评估，并通过宣贯、培训、制度设计等多种方式抓紧转岗人才的认知与理念建设。
第三、拓宽融资
目前来看，城市更新投资在资金安排上呈现出较为多样化的特征，各城的资金筹措模式均因城施策、自主制定，但多数城市均呈现了地方财政支持、专项债积极匹配项目、参与市场机构多层次融资的特征。一是地方财政给予支持，如北京、上海等城市均提到市、区政府将安排财政资金对旧区改造、旧房更新、城中村改造等予以支持； 二是鼓励通过发行地方专项债参与城市更新建设，上海、重庆、沈阳等地发布的城市更新条例中均有类似安排；三是社会资本通过多层次融资参与，所有区域的城市更新条例均提及将积极引入社会资本参与，市场力量可以通过直接投资、间接投资以及委托代建等方式参与；四是地方积极设立城市更新基金予以引导，当前各城市发布城市更新基金总额已超过2000亿元。从当前实际情况来看，确实呈现出较多地产企业与地方城投合作共建参与城市更新，呈现了政府支持引导、民企积极参与的特征，诸如首创与武汉城建战略合作在武汉参与城市更新，天津泰达与中建六局战略合作在天津参与城市更新；万科与中铁建港航局战略合作参与城市更新等。
对建企来说，应优化融资结构，利用好金融“加速器”。 围绕“投资-改造-运营服务”业务链，企业可以打造投资基金化、改造信贷化、运营证券化的融资闭环。在投资环节，可以根据项目所在城市、升值潜力、项目类型打造并购类、区域性、核心类基金产品。同时，把握政策利好，积极发行绿色债券。绿色债与城市更新、低碳社区/园区项目相适配，发行审批周期短、成本低，可以作为项目建设期资金的主要来源。